A responsabilidade do condômino em tempo de pandemia

Segundo o site wikipedia, pandemia (do grego pan –tudo/ todos; demos – povo) é um epidemia infecciosa que se espalha entre a população localizada numa grande região geográfica, sendo até considerado o planeta como tal região a ser afetada para caracterização do evento.

A pandemia, considerada fato irresistível e improvável, causa efeitos diretos nas relações jurídicas existentes. No campo do direito contratual, por exemplo, a pandemia do COVID-19 seria uma causa justificável para eximir o devedor de arcar com perdas e danos se impedido de cumprir sua obrigação se o inadimplemento se deu por relação direta ao fato de origem irresistível e inevitável. Trata-se de notório caso fortuito. Lógico que se expressamente renunciou a este privilégio, contratante aceitou o risco pela ocorrência do caso fortuito, desaparecendo a justa causa para o inadimplemento.

No caso dos condomínios edilícios residenciais ou comerciais, o fato é mais grave por se tratar de imóvel com compartilhamento de posse e propriedade. Isto em uma época que a própria OMS tem recomendado evitar aglomerações para diminuir o risco de contágio do vírus e a consequente sobrecarga do sistema de saúde.

No entanto, o próprio Código Civil brasileiro possui normas que podem responsabilizar tanto o condômino, quanto o possuidor, o síndico e o próprio condomínio por danos decorrentes da exposição negligente ao vírus.

Inicialmente, o próprio condômino que expõe a coletividade ao risco da pandemia, pode ser responsabilizado, pois um dos seus deveres, contidos no inciso IV do artigo 1336 do Código Civil[1] é não utilizar de sua propriedade de forma danosa à salubridade dos demais vizinhos.

Assim, se o condômino agir em desacordo com as regras sanitárias emitidas pelos órgãos oficiais poderá responder tanto civil quanto criminalmente pelo ato ou omissão.

Civilmente, e no âmbito condominial, o § 2º do artigo 1.336 do Código Civil prevê que o condômino (ou possuidor) infrator ficará sujeito à multa prevista na convenção condominial que, inicialmente, não poderá ser superior a cinco vezes o valor da contribuições mensais, independente de eventual indenização por perdas e danos. Se a convenção não possuir essa previsão expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 dos condôminos, deliberar sobre a cobrança da multa.

A desobediência reiterada das normas de segurança sanitária, poderá, após deliberação em assembleia de ¾ dos condôminos restantes, acarretar o aumento da multa para até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição condominial, logicamente, não isentando o infrator de responder pelas perdas e danos causados pelo seu comportamento nocivo.

Se, mesmo assim, o condômino ou possuidor continuar com o seu comportamento danoso aos demais condôminos, o condomínio poderá, após deliberação em assembleia, impor multa ao acusado correspondente ao décuplo do valor da taxa condominial.

Ao deliberar sobre a multa, a assembleia deve ter o cuidado de fixa-la de forma proporcional à gravidade do comportamento.

Outrossim, apesar do código civil não mencionar, seria prudente o condomínio estipular prazo razoável para que o condômino acusado possa oferecer sua defesa administrativa, respeitando assim o direito à ampla defesa e ao contraditório, de forma a impedir que haja revisão, ou até anulação do ato pelo Poder Judiciário.

Mesmo o artigo 1.348 do Código Civil estabelecendo a responsabilidade de fiscalização ao condomínio, o que nos leva à sua legitimidade ativa para as medidas judiciais competentes, isso não exclui o condômino vizinho de também se socorrer do Poder Judiciário para tomar as medidas individuais cabíveis, conforme artigo 1.277 do Código Civil[2].

Ao final, apenas uma explicação. Apesar de citar a necessidade de deliberação de alguns assuntos em assembleia condominial, sabemos que o OMS recomendou que se evite aglomeração de pessoas, e assim a possibilidade de aumento da velocidade de contágio do vírus. Para que tais deliberações ocorram, sem que a recomendação do órgão mundial seja desrespeitada, a orientação é que tais reuniões realizem-se através de videoconferência online em tempo real, se possível. Ou, se o condomínio não estiver tecnologicamente preparado para tal reunião virtual, que se minimize o contato coletivo, com a outorga de procurações extrajudiciais, constando de tais instrumentos o máximo possível de informações para orientar do procurador na hora de votar, diminuindo assim o número de participantes e o consequente risco de contágio.

[1] Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

[2] Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.